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北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）

實施城市更新行動，轉變城市開發建設方式和經濟增長方式，對全面提升城市發展質量、滿足人民日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展具有重要意義。為加快推動城市更新，特制定本行動計劃。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京重要講話精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、融入新發展格局，堅持以人民為中心的發展思想，以北京城市總體規劃為統領，落實本市“十四五”規劃要求；始終堅持有利于完善城市功能、有利于形成活力空間、有利于引入社會資本、有利于改善民生福祉，堅持規劃引領、首善標準、市場主體、多方參與，堅持轉變城市建設發展方式，由依靠增量開發向存量更新轉變；不斷加強“四個中心”功能建設、提高“四個服務”水平，加快建設國際一流的和諧宜居之都。

（二）總體目標

通過實施城市更新行動，進一步完善城市空間結構和功能布局，促進產業轉型升級，建設國際科技創新中心；建立良性的城市自我更新機制，實現存量空間資源提質增效，為“兩區”建設提供更加有效的空間載體；大力發展數字經濟，以盤活存量空間資源支持建設全球數字經濟標桿城市；以供給側結構性改革引領和創造新需求，通過更新改造推動產業結構調整升級，擴大文化有效供給，優化投資供給結構，帶動消費升級，建設國際消費中心城市；與疏解整治促提升專項行動緊密配合，以疏解北京非首都功能為“牛鼻子”，深入推動京津冀協同發展。加快解決公共服務設施不完備、公共空間不充足、消防安全基礎條件差等問題，補短板、強弱項，切實改善人居環境和安全條件，不斷滿足人民群眾“七有”要求、“五性”需求。

（三）基本原則

1.規劃引領，試點先行。貫徹落實北京城市總體規劃、控制性詳細規劃和分區規劃，做到嚴控總量、分區統籌、增減平衡。按照城市空間布局和不同圈層功能定位、資源稟賦，注重分區引導、分類制定政策。堅持自下而上的更新需求與自上而下的規劃引導要求相結合，加大政策機制改革力度，試點先行、以點帶面、項目化推進，探索城市更新的新模式、新路徑、新機制，有序開展城市更新行動。

2.推動發展，改善民生。推動集約型內涵式發展，促進資本、土地等要素優化配置，培育發展新動能，激發城市活力，提升城市品質。緊扣“七有”要求、“五性”需求，完善城市功能、補齊公共服務和基礎設施短板、提升人居環境質量，保障和改善民生。

3.政府引導，市場運作。充分發揮政府統籌引導作用，建立以區為主、市區聯動的城市更新行動工作機制，研究制定支持政策，強化統籌推進力度。充分激發市場活力，調動不動產產權人、市場主體和社會力量等各方積極性，多種方式引入社會資本。更新改造空間以持有經營為主，探索形成多渠道投資模式。

4.多元參與，共治共享。堅持黨建引領，充分發揮“吹哨報到”、接訴即辦、責任規劃師的制度作用，鼓勵居民、各類業主在城市更新中發揮主體主責作用，加強公眾參與，建立多元平等協商共治機制，探索將城市更新納入基層治理的有效方式，不斷提高精治共治法治水平。

二、項目類型

實施城市更新行動，聚焦城市建成區存量空間資源提質增效，不搞大拆大建，除城鎮棚戶區改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產一級開發等項目。城市更新行動與疏解整治促提升專項行動進行有效銜接，規劃利用好疏解騰退的空間資源。

（一）首都功能核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建

堅持“保障對保障”原則，推動老城平房區保護更新，恢復傳統四合院基本格局。持續推進平房（院落）申請式退租，拆除違法建設，合理高效利用騰退房屋，完善配套功能，改善居住環境。實施保護性修繕和恢復性修建，打造“共生院”，探索多元化人居環境改善路徑，引導功能有機更替、居民和諧共處。推進直管公房經營權授權，積極引入社會資本參與更新。恢復性修建完成后，區政府可以購買服務的方式委托物業服務企業或通過其他形式，建立平房區物業管理機制。

責任單位：市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委負責制定相關政策，細化工作目標任務，協調推動項目實施；東城區政府、西城區政府負責項目實施。

目標任務：到2025年，完成首都功能核心區平房（院落）10000戶申請式退租和6000戶修繕任務。

（二）老舊小區改造

堅持盡力而為、量力而行，按照自上而下下達任務和自下而上申報項目相結合的方式，實施老舊小區改造。合理確定改造計劃，持續完善項目儲備庫，將條件成熟的納入實施范圍，按照基礎類、完善類和提升類進行改造，滾動實施。按照“雙納入”工作機制，配合做好中央和國家機關本級老舊小區改造，以及其所屬事業單位和中央企業在京老舊小區改造。深入開展群眾工作，堅持居民自愿原則，發揮業主和業主委員會作用，充分調動居民參與改造的積極性。將老舊小區納入社區治理范疇，通過改造同步健全小區長效管理機制。積極探索老舊小區改造多方共擔籌資模式，推廣“勁松模式”“首開經驗”，完善市場化實施機制。可根據居民意愿利用小區現狀合法房屋和公共空間補充公共服務設施，鼓勵利用空閑地、拆違騰退用地及地下空間等建設便民服務設施。重點做好核心區老舊小區改造。積極有序推進既有多層住宅樓加裝電梯。

責任單位：市住房城鄉建設委牽頭制定相關政策，細化工作目標任務，協調推動項目實施；各區政府負責項目實施。

目標任務：到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務，重點推進本市500萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100萬平方米節能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區改造任務。

（三）危舊樓房改建和簡易樓騰退改造

對危舊樓房和簡易樓進行摸底調查，建立臺賬，分類制定改造方案。對符合規劃要求的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的適當增加建筑規模，配齊廚衛設施，合理利用地下空間、騰退空間和閑置空間補建配套設施。對不符合規劃要求、位于重點地區和歷史文化街區內的簡易樓，鼓勵居民騰退外遷，改善居住條件。危舊樓房、簡易樓要通過改建、騰退改造引入規范化、市場化物業管理機制。

責任單位：市住房城鄉建設委牽頭制定相關政策，細化工作目標任務，協調推動項目實施；各區政府負責項目實施。

目標任務：到2025年，實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

（四）老舊樓宇與傳統商圈改造升級

鼓勵老舊樓宇改造升級，滿足科技創新、金融管理、商務服務等現代服務業發展需求。提升建筑設計水平和建筑性能，致力打造安全、智能、綠色的智慧樓宇。深入挖掘存量閑置老舊樓宇，鼓勵將其改造為城市運行服務保障人員宿舍和公寓，促進職住平衡。

鼓勵傳統商圈圍繞產業結構調整、商業業態優化、空間品質提升、營銷模式創新、區域品牌塑造、管理服務精細、開放水平提高等進行全方位改造升級，拓展新場景應用、挖掘新消費潛力、提升城市活力。促進功能混合，創新服務供給方式，補齊短板。鼓勵多元社會資本參與，提高業主和改造機構創新轉型主動性，推動更新項目建立自給自足的“造血”機制。

責任單位：市住房城鄉建設委、市發展改革委負責制定老舊樓宇改造升級相關政策，市商務局牽頭制定推進傳統商圈改造升級相關政策，細化工作目標任務，協調推動項目實施；各區政府、北京經濟技術開發區管委會負責項目實施。

目標任務：開展老舊樓宇和傳統商圈效能績效評估，依托大數據分析，充分考慮樓宇安全、性能及綜合貢獻率，加強與業主單位和投資主體溝通協商，建立臺賬，制定改造規劃和年度實施計劃。到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級。

（五）低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造

積極支持既有低效產業園區更新，利用騰退空間建設產業協同創新平臺，推動傳統產業轉型升級。建立產業園區規劃使用性質正負面清單制度，疏解非首都功能，發展新產業、新業態，聚集創新資源、培育新興產業。

充分挖掘工業遺存的歷史文化和時代價值，完善工業遺存改造利用政策，引導利用老舊廠房建設新型基礎設施，發展現代服務業等產業業態，補充區域教育、醫療、文體等公共服務設施，建設旅游、文娛、康養等新型服務消費載體。

責任單位：市經濟和信息化局及市科委、中關村管委會負責制定推進低效產業園區更新改造相關政策，市經濟和信息化局、市發展改革委及市科委、中關村管委會負責制定推進老舊廠房更新改造相關政策，細化工作目標任務，協調推動項目實施；各區政府、北京經濟技術開發區管委會負責項目實施。

目標任務：對需要改造或有升級改造需求的產業園區，以及屬于產業禁限目錄、不符合安全生產和生態環境要求、閑置低效的產業園區和老舊廠房開展評估。建立臺賬，制定年度計劃，到2025年，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。

（六）城鎮棚戶區改造

以改善群眾居住條件為出發點和落腳點，加快推進城鎮棚戶區改造，實現在途項目逐步銷賬。嚴控改造范圍、標準和成本，新啟動一批群眾改造意愿強烈的城鎮棚戶區改造項目。充分利用棚改專項債，研究資金統籌平衡機制，推進項目分期供地，實現滾動開發。統籌安排安置房建設時序，將水、電、氣、熱等市政基礎設施與安置房同步規劃建設，確保被拆遷人員按期得到安置。

責任單位：市住房城鄉建設委牽頭制定相關政策，細化工作目標任務，協調推動項目實施；各區政府負責項目實施。

目標任務：到2025年，基本完成134個在途城鎮棚戶區改造項目，完成30000戶改造任務。

三、項目實施路徑

創新城市發展建設模式，加強統籌片區單元更新與分項更新，統籌城市更新與疏解整治促提升，統籌地上和地下更新，統籌重點項目建設與周邊地區更新，統籌政府支持與社會資本參與，推進城市更新行動高效有序開展。

（一）以街區為單元統籌城市更新

圍繞城市功能再造、空間重塑、公共產品提供、人居環境改善、城市文化復興、生態環境修復以及經濟結構優化等方面對更新區域進行評估，梳理存在問題，科學劃分更新單元，明確街區功能優化和環境品質提升目標。

制定各街區更新計劃，整合各類空間資源，有針對性地補短板、強弱項。統籌推進街區內平房（院落）、老舊小區、老舊樓宇、老舊廠房等更新改造，促進生活空間改善提升、生產空間提質增效。加強街區城市修補和生態修復，推動街區整體更新。

加強街區公共空間景觀設計建造，形成完善的公共空間體系。優化城市家具配置，推動市政設施小型化、隱形化、一體化建設。加強疏解騰退空間精細利用和邊角地整治。加強公共服務設施、綠道藍網、慢行系統的銜接，促進公園綠地開放共享。

責任單位：市規劃自然資源委牽頭編制城市更新專項規劃，明確街區層面城市更新目標任務，協調推動項目實施；市城市管理委牽頭制定推動市政設施小型化、隱形化、一體化建設相關政策；各區政府、北京經濟技術開發區管委會負責項目實施。

（二）以軌道交通站城融合方式推進城市更新

加強軌道交通場站與周邊用地一體化規劃及場站用地綜合利用，實現軌道交通特別是市郊鐵路建設與城市更新有機融合，通過軌道交通場站一體化建設，帶動周邊存量資源提質增效。制定站城融合城市更新專項計劃，結合軌道交通、市郊鐵路重點項目，建設軌道微中心，促進場站與周邊商業、辦公、居住等功能融合，補充公共服務設施，創造更優質的開放空間，增加地區活力，提升城市品質。

責任單位：市規劃自然資源委、市發展改革委、市交通委、市重大項目辦負責研究制定相關政策，整合站點周邊資源，探索捆綁實施的規則與路徑，協調推動項目實施；各區政府、北京經濟技術開發區管委會負責項目實施。

（三）以重點項目建設帶動城市更新

統籌推進重點項目建設與周邊地區城市更新，結合城市重點公共設施建設，梳理周邊地區功能及配套設施短板，研究提出更新改造范圍和內容。結合重點項目建設，推動周邊地區老舊樓宇與傳統商圈、老舊廠房與低效產業園區提質增效，促進公共空間與公共設施品質提升。

責任單位：市住房城鄉建設委、市發展改革委負責制定重點項目計劃，整合重點項目周邊資源，協調推動項目實施；各區政府、北京經濟技術開發區管委會負責項目實施。

（四）有序推進單項更新改造項目

尊重居民、權屬主體意愿，整合各類實施需求，鼓勵各類單項項目更新。按照首都功能核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建，老舊小區改造，危舊樓房改建和簡易樓騰退改造，老舊樓宇與傳統商圈改造升級，低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造，城鎮棚戶區改造等六種類型，在滿足規劃要求、實施方案合理的基礎上，因地制宜，分別推進各類單項更新改造項目。

責任單位：市有關部門負責研究制定本領域城市更新相關政策，協調推動項目實施；各區政府、北京經濟技術開發區管委會負責項目實施。

四、保障措施

（一）加強組織領導

市委城市工作委員會所屬城市更新專項小組負責統籌推進城市更新工作，下設推動實施、規劃政策、資金支持三個工作專班。推動實施專班建立城市更新行動項目儲備庫，實行清單化管理、項目化推進，為城市更新行動提供多類型、多方式、全周期的項目數據支撐；編制城市更新行動示范項目清單，為各類城市更新項目實施提供樣板，形成經驗并推廣；編制城市更新行動政策清單，以小切口、微改革破解重點、難點問題。規劃政策專班研究城市更新政策體系，協調各部門做好政策銜接，打好政策“組合拳”。資金支持專班研究城市更新各項投融資政策，吸引社會資本積極參與城市更新。各區、北京經濟技術開發區要落實主體責任，組織街道鄉鎮將各項任務落地落細落實。

（二）密切協作配合

各有關部門要建立協同聯動機制，加強政策創新，深化“放管服”改革，支持各區、北京經濟技術開發區推進城市更新工作。市規劃自然資源委負責編制城市更新專項規劃，牽頭研究城市更新涉及的增加建筑規模、優化規劃用途、混合建筑功能、置換土地使用權、分期繳納土地價款等相關政策措施，在辦理更新項目規劃、用地手續方面加強指導。市住房城鄉建設委牽頭做好城市更新立法前期工作，指導各區、北京經濟技術開發區探索建立城市更新項目綜合實施方案會商制度，完善統一規劃、統一立項、統一招標、統一施工、統一驗收實施路徑，牽頭研究城市更新項目設計施工運營一體化招投標、簡化施工許可審批、推進工程聯合驗收、細化工程消防規范等相關政策措施，制定更新改造項目建設導則，在辦理施工手續方面加強指導。市發展改革委，市科委、中關村管委會，市經濟和信息化局，市商務局等部門，要緊密圍繞建設國際科技創新中心、“兩區”建設、數字經濟、以供給側結構性改革引領和創造新需求、深入推動京津冀協同發展“五子”聯動，制定完善產業引導激勵政策，明確支持利用城市更新空間資源發展新產業、新業態的相關標準。市發展改革委、市財政局會同相關部門研究制定關于完善政府投資、財政補助等城市更新金融財稅支持政策，創新建立城市更新基金、使用銀行信貸資金和保險資金、使用住房公積金、開展REITs試點、發行專項債等金融支持政策。

（三）強化科技賦能

大力推進城市更新項目信息化、數字化、智能化升級改造，注重運用區塊鏈、5G、人工智能、物聯網以及新型綠色建材等新技術新材料，以城市更新為載體，廣泛布設智慧城市應用場景，進一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務水平，提高綠色建筑效能，打造智慧小區、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區，助力提升城市居住品質、提供便捷公共服務、推動產業優化升級、培育新興消費模式。

（四）支持社會資本參與

研究支持社會資本參與城市更新的政策機制，加快建立微利可持續的利益平衡和成本分擔機制，形成整體打包、項目統籌、綜合平衡的市場化運作模式。暢通社會資本參與路徑，鼓勵市屬、區屬國有企業搭建平臺，加強與社會資本合作，通過設立基金、委托經營、參股投資等方式，參與城市更新。發揮社會資本專業化運營管理優勢，提前參與規劃設計。鼓勵資信實力強的民營企業全過程參與更新項目，形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統商圈改造升級、低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項目，市政府固定資產投資可按照相應比例給予支持。完善標準規范，提高審批效率，創新監管方式，為社會資本參與城市更新創造良好環境。

（五）加大宣傳培訓力度

各區各部門各單位要高度重視，加強業務培訓，做好政策解讀，提高工作能力和水平。充分利用各類媒體，廣泛宣傳城市更新成效。注重城市更新意愿征詢和實施方案公示結果運用，積極爭取社會各界的理解、支持和參與，為順利推進城市更新營造良好氛圍。

城市更新行動政策清單

一、綜合類政策（6項）

1.制定完善老舊廠房、低效產業園區產業引導、激勵等配套政策，明確通過城市更新發展現代服務業、文創產業、高精尖產業、數字經濟的引入標準、激勵機制等內容。

責任單位：市發展改革委，市經濟和信息化局，市科委、中關村管委會

完成時限：2021年12月

2.研究制定傳統商圈改造促進商業消費升級和加快形成新業態、新消費模式的相關支持政策，擴大傳統商場“一店一策”改造升級試點范圍，加快推進改造提升工程。

責任單位：市商務局

完成時限：2021年12月

3.研究制定低效產業園區分區分級分類認定標準等相關政策，探索建立產業用地使用效率綜合評價體系。

責任單位：市經濟和信息化局，市發展改革委，市規劃自然資源委，市科委、中關村管委會

完成時限：2021年12月

4.制定完善利用城市更新改造空間開展經營性活動的經營許可審批措施，明確經營許可辦理路徑。

責任單位：市市場監管局、市政務服務局

完成時限：2021年12月

5.圍繞老舊小區存量資源不足、產權不清晰等問題，研究通過授權經營方式盤活老舊小區市屬、區屬國有企業資產相關政策。

責任單位：市國資委、市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委

完成時限：2021年12月

6.結合城市更新行動，研究在商務區、科技園區、產業園區以及交通樞紐等周邊區域，推進非居住建筑改建租賃型職工宿舍、公寓相關政策。

責任單位：市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委、市發展改革委

完成時限：2021年12月

二、規劃類政策（5項）

7.編制城市更新專項規劃，以規劃街區為基本單元，梳理地區資源和存在問題，明確街區單元更新任務，整體策劃街區更新規劃綜合實施方案。

責任單位：市規劃自然資源委

完成時限：2021年10月

8.以嚴格落實北京城市總體規劃、控制性詳細規劃、分區規劃為前提，積極探索有利于補充公共服務設施、基礎設施、公共安全設施的容積率獎勵與轉移等政策。

責任單位：市規劃自然資源委

完成時限：2021年12月

9.研究制定城鄉建設用地功能混合相關政策，探索提高用地兼容性，允許建筑功能混合設置，鼓勵地下空間多用途復合利用。

責任單位：市規劃自然資源委、市人防辦

完成時限：2021年12月

10.以軌道交通場站周邊為重點，梳理存量資源，研究制定城市更新項目整合捆綁實施規則和路徑等政策，探索軌道交通場站一體化改造建設。

責任單位：市規劃自然資源委、市發展改革委、市交通委、市重大項目辦

完成時限：2021年12月

11.研究完善城鎮棚戶區改造項目規劃綜合實施方案備案、審批路徑的相關政策，加強對方案編制工作的指導，提升市、區兩級方案論證工作效率。

責任單位：市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委

完成時限：2021年12月

三、建設管理類政策（8項）

12.探索分區分類設置城市更新項目核準條件和標準，研究建立項目申報核準制度，組織相關單位針對項目綜合實施方案開展會商，完善統一規劃、統一立項、統一招標、統一施工、統一驗收實施路徑。

責任單位：市住房城鄉建設委，各區政府、北京經濟技術開發區管委會

完成時限：2021年12月

13.針對歷史建筑類項目改建、危舊樓房改建重建、老舊廠房改造（含構筑物）等各類城市更新項目，圍繞設計規范、立項標準、審圖標準、規劃和施工許可審批及聯合驗收，研究制定城市更新類項目審批政策，明確辦理流程、報批內容、驗收要求。

責任單位：市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委、市政務服務局

完成時限：2021年12月

14.研究制定關于城市更新既有建筑改造消防設計、施工、驗收相關政策，重點研究既有建筑改造工程消防設計、驗收標準，針對不同建筑類別、風險等級，分級分類施策，加強事中事后監管，強化部門協同聯動。

責任單位：市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委、市消防救援總隊

完成時限：2021年12月

15.加大直管公房申請式退租工作力度，研究制定直管公房申請式換租政策，盤活公房房屋資源，改善居民居住條件。

責任單位：市住房城鄉建設委、市財政局、市規劃自然資源委

完成時限：2021年12月

16.研究優化老舊小區綜合整治招投標相關政策，進一步精簡招投標流程，創新項目組織實施模式，吸引社會資本投資參與老舊小區綜合整治，落實招標人首要責任，督促屬地加強管理。

責任單位：市住房城鄉建設委

完成時限：2021年12月

17.研究制定老舊小區綜合整治央地協同辦法，明確投資分擔原則及責任分工。

責任單位：市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委

完成時限：2021年12月

18.統籌實施老舊小區綜合整治和專業管線改造，研究制定老舊小區綜合整治配套市政專業管線改造實施相關政策，明確各專業公司項目審核流程。

責任單位：市住房城鄉建設委、市發展改革委、市城市管理委、市水務局

完成時限：2021年12月

19.研究制定老舊小區綜合整治配套政策，編制“十四五”時期老舊小區綜合整治規劃，形成工作方案，編制老舊小區綜合整治技術導則。

責任單位：市住房城鄉建設委

完成時限：2021年12月

四、資金類政策（3項）

20.出臺老舊小區綜合整治引入社會資本的指導意見，明確社會資本參與方式、財稅和金融支持、存量資源統籌利用、簡化審批、監督管理等內容。

責任單位：市住房城鄉建設委、市發展改革委、市財政局、市規劃自然資源委、市國資委

完成時限：2021年12月

21.研究制定城市更新領域市級財政補助資金管理辦法，明確財政資金支持城市更新改造項目的報審條件、審批程序和支出路徑。

責任單位：市財政局

完成時限：2021年12月

22.研究制定成立市、區城市更新平臺公司意見，設立城市更新產業基金，鼓勵銀行、國有企業、民營企業積極參與，廣泛引入社會資本。

責任單位：市國資委、市財政局、市發展改革委、市金融監管局

完成時限：2021年12月